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2016 年 6 月 6 日,甲与乙签订委托合同,委托乙出租自有房屋一套并代收租金,委托期间为 2016 年 6 月 6 日至 2018 年 7 月 31 日。2016 年 7 月 4 日,甲为乙出具了

2018年注册会计师考试《经济法》真题及答案

2016 年 6 月 6 日,甲与乙签订委托合同,委托乙出租自有房屋一套并代收租金,委托期间为 2016 年 6 月 6 日至 2018 年 7 月 31 日。2016 年 7 月 4 日,甲为乙出具了授权委托书,载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金收取事宜,代理权期间为 2016 年 7 月 4 日至 2018 年 7月 31 日。 2016 年 8 月 1 日,乙以甲名义与丙签订书面房屋租赁合同,租期为 2016 年 8 月 1 日至 2018年 7 月 31 日,租金每月 2 万元。2017 年 6 月,该房屋卫生间管道严重漏水,丙请求甲维修,甲以租赁合同中未约定由其承担维修义务为由拒绝,丙自行维修,花费 2000 元。 2018 年 2 月,甲欲出售该房屋,遂通知丙解除租赁合同,丙以甲无权任意解除合同为由拒绝。2018 年 3 月 5 日,甲在未告知丙的情况下,与丁签订买卖合同,以 800 万元的价格将房屋出售于丁。为支付房款,2018 年 3 月 11 日,丁与戊、庚签订借款合同,分别自戊、庚处借款 500 万元和 300 万元,借款期限均为 3 个月。同时,丁还分别与戊、庚约定以房屋作为借款抵押。次日,丁向甲支付了房款。2018 年 3 月 20 日,甲和丁办理了房屋过户登记。 随后,丁为戊、庚办理了顺位相同的房屋抵押登记。 2018 年 4 月 2 日,丁以其为房屋所有权人为由,要求丙搬离,丙拒绝,并以承租人享有优先购买权为由,主张甲与丁的买卖合同无效。 因丁无力偿还戊、庚的借款,2018 年 7 月 12 日,戊、庚主张实现抵押权。房屋拍卖所得价款为 720 万元,戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。 根据上述内容,分别回答下列问题:

(1)甲与乙的委托合同何时生效?乙何时取得代理权?并分别说明理由。

【答案】

①甲与乙的委托合同于 2016 年 6 月 6 日生效。因为委托合同属于诺成合同。

②乙于 2016 年 7 月 4 日取得代理权。因为授权行为属于单方民事法律行为,自授权人甲完成授权意思表示时成立生效。

(2)卫生间管道严重漏水的维修费用 2000 元应当由谁承担?并说明理由。

【答案】

应当由甲承担。根据规定,承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修;出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。

(3)甲是否有权解除与丙的租赁合同?并说明理由。

【答案】

甲无权解除合同。因为双方当事人书面约定租赁期间为 2016 年 8 月 1 日至 2018 年 7 月 31日,该约定有效;租赁期间,承租人丙并不存在违约行为,出租人甲无权在 2018 年 2 月份租赁期间未满时主张任意解除租赁合同。

(4)丁是否有权要求丙搬离?并说明理由。

【答案】

丁无权要求丙搬离。因为“买卖不破租赁”,即租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

(5)丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效?并说明理由。

【答案】

丙无权主张甲与丁的买卖合同无效。根据规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人可以请求出租人承担赔偿责任,但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

(6)戊和庚应如何就房屋拍卖所得价款实现各自的抵押权?并说明理由。

【答案】按债权比例清偿。根据规定,抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。

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